O objetivo do orçamento da obra é ajudar você a responder uma pergunta fundamental: quanto vai custar a sua construção ou reforma?
Fazer um bom orçamento da obra não é fácil. Dificilmente você irá conseguir acertar na mosca o valor de todas as despesas. Mas, iniciar uma construção ou reforma sem saber quanto vai gastar é loucura.
Felizmente, existem algumas técnicas que podem ajudar você a estimar o valor que será gasto com bastante precisão. Com estas técnicas a sua previsão de despesas pode chegar bem perto do valor que será efetivamente gasto.
Neste post explicaremos o que é o orçamento da obra e mostraremos algumas destas técnicas, confira!
O que é o orçamento da obra?
O orçamento da obra é uma estimativa de quanto custará a construção ou reforma. Esta previsão deve considerar todas as despesas e não somente os principais gastos como muitos costumam fazer. Para isso, cada projeto deve ser analisado individualmente.
Geralmente, para construir ou reformar, você precisará gastar dinheiro com materiais de construção, salário da mão de obra própria, serviços, aluguel de equipamentos, impostos, encargos, entre outras despesas. Todas as despesas de uma obra podem ser classificadas em dois tipos de custos, os diretos e indiretos.
Custo direto
São todas as despesas aplicadas diretamente na construção ou reforma. Normalmente os custos diretos são os gastos com materiais de construção, mão de obra, serviço e aluguel de equipamentos.
Os custos diretos representam de 70 a 90% do gasto total da obra. Por isso, você deve ter uma atenção especial na hora de orçar estas despesas. Na próxima seção falaremos mais sobre as técnicas para estimar os custos diretos.
Custo indireto
Já os custos indiretos são todas as despesas relacionadas a obra, mas não aplicadas diretamente na construção ou reforma. Por exemplo: as taxas para fazer ligação da água e energia, as taxas da prefeitura para liberação do alvará da obra, seguros, honorários do arquiteto, engenheiro e administrador da obra, entre outras despesas.
Estas despesas representam de 10 a 30% do valor total. Parece pouco, mas imagine você esquecer de orçar R$ 20.000 em uma casa com valor total de R$ 100.000.
No orçamento da obra você pode considerar até gasto com combustível para ir visitar a obra. Normalmente, quanto mais detalhado o orçamento, melhor é a precisão da estimativa.
Quais os tipos orçamento para obras residenciais?
Existem muitos tipos de orçamentos de obras. E cada tipo tem um grau de precisão diferente em função do nível do seu detalhamento. Novamente, quanto mais detalhado é o orçamento, maior é a sua precisão. Nesta seção falaremos sobre as técnicas mais utilizadas em obras residenciais.
Estimativa de custos (CUB)
Se você está começando agora, ainda não possui projetos e quer apenas ter uma estimativa grosseira do custo da obra, recomendamos que faça a estimativa através do CUB.
O CUB é o Custo Unitário Básico de construção calculado e divulgado mensalmente pelos sindicatos da Construção no site www.cub.org.br. O CUB demonstra preços por m² de projetos padrões estabelecidos pela NR12.721.
Os projetos padrões do CUB se diferem quanto ao número de pavimentos, tipo de construção, números de cômodos, padrão do acabamento e total de unidades (para construções multifamiliares e comerciais).
Os padrões possuem descrições detalhadas, ficando fácil a identificação de em qual padrão sua construção se encaixa.
Porém é importante ressaltar que o CUB não leva em consideração vários itens custosos da obra, como os preços para elaboração dos projetos, as taxas do alvará da obra, a construção das fundações, áreas de lazer e jardinagem, entre outros. Assim é muito comum ouvirmos falar que o preço encontrado no CUB se difere do preço do orçamento da obra aprofundado.
Para aprender a fazer o orçamento da obra com o CUB recomendamos que você veja este post do blog Engenheiro no Canteiro.
Histórico de custos por etapa
Outra forma bastante simples de fazer um orçamento é através do histórico de custos. Esta forma de orçar baseia-se na experiência adquirida pela execução repetida de projetos similares. Por isso, quanto maior o conhecimento prático, maior é a acurácia do orçamento da obra.
Para fazer este tipo de orçamento você precisará ter experiência com obras, ou contratar alguém que tenha. Esta técnica consiste basicamente em estimar o valor da construção ou reforma com base no valor gasto em obras do mesmo porte etapa por etapa.
Para melhorar a sua estimativa você pode utilizar índices da construção. Por exemplo, por conhecimento prático você sabe que o custo no m² da mão de obra para assentamento de piso custa em torno de R$ 30, logo o orçamento de uma casa com 100m² de piso vai ser R$ 3.000 só de mão de obra.
Composição de custos prontas
Uma forma bastante prática e mais precisa de fazer orçamentos, principalmente para licitações, é através das composições de custos prontas, como SINAPI e TCPO.
A composição de custo ou composição de preços unitários, é o conjunto de insumos utilizados para a execução de um determinado serviço. Com esta técnica é possível estimar os coeficientes de utilização, o preço unitário e valor total de cada insumo individualmente.
Os insumos por sua vez são a mão de obra (pedreiro, servente, azulejista), material (bloco, aço, prego, fio…) ou equipamentos (trator, rolo, escavadeira…) consumidos durante a realização do serviço. Atenção, uma composição pode usar outra composição como insumo.
Orçamento analítico
Agora, se você tem todos os projetos, recomendamos que faça um orçamento analítico. Este tipo de orçamento é mais detalhado, aprofundado e feito sob medida para a sua obra. Por isso, a qualidade da sua estimativa de gastos geralmente é melhor.
Somente com os projetos arquitetônico e estrutural é possível fazer o levantamento de todos os materiais que serão utilizados na obra, desde o poste de luz padrão até a torneira do banheiro do lavabo.
Para fazer um orçamento analítico você deverá identificar e quantificar corretamente cada um dos serviços e materiais necessários para a construção ou reforma. O levantamento de quantitativos é feito através de cálculos baseados nas dimensões fornecidas pelos projetos e organizados em planilhas etapa por etapa.
O resultado deste levantamento recebe o nome de memorial descritivo dos materiais e insumos. Com ele é possível criar um orçamento da obra mais real, pois é possível estimar as despesas item por item com os preços praticados na sua região.
Como escolher o tipo de orçamento certo?
Com tantos tipos de orçamentos existentes é comum ficarmos confusos na hora de escolher o tipo mais adequado a nossa necessidade. Já sabemos que quanto mais detalhado o orçamento melhor. Porém, em algumas situações pode ser mais interessante simplificar o processo de orçamento para ter mais agilidade, como é o caso de um estudo preliminar.
Criamos a tabela abaixo para ajudar você a escolher o melhor tipo de orçamento da obra conforme a sua necessidade:
| Área construída e tipo de imóvel | |||
| Histórico de preços por etapa da construção | |||
| Acesso as tabelas de composição de preços (SINAPE e TCPO) | |||
| Projetos arquitetônico e estrutural |
Como fazer um bom orçamento de obras?
O orçamento de obra é uma fotografia. Ele estima o valor da obra em uma determinada data levando em considerando diversas premissas. A área da ciência responsável por estudar técnicas de orçamentação é a engenharia de custos.
Isso mesmo, o orçamento é tão importante que existe uma área específica para estudar e desenvolver técnicas de orçamentação. Dentro todos os atributos de um orçamento da obra estudados na engenharia de custos, os principais são:
Poder de representação
Esse atributo é o mais importante, pois engloba todos os demais atributos. Este atributo analisa qual é o poder de representação do orçamento sobre a realidade. Ou seja, ele analisa se as premissas adotas são realistas ou não.
Por isso, para fazer um bom orçamento é necessário adotar premissas realistas. Para isso você precisará saber ler e interpretar os projetos e analisar as condições de contorno ou condicionantes.
Atributo da exclusividade
Como já comentamos anteriormente, o orçamento é único, ou seja, cada obra, por mais similar que seja, deve ter um orçamento exclusivo.
Por isso, para fazer um bom orçamento é necessário conhecer os detalhes e especificadas do projeto em questão. Por mais que você use o histórico de projetos anteriores, sempre há a necessidade de fazer adaptações.
Atributo da aproximação
O orçamento é uma previsão de gastos fundamentado por estimativas e previsões. Por isso, um orçamento deve fornecer um valor próximo do que será efetivamente gasto, e nunca será exato.
Por isso, para fazer um bom orçamento é necessário acertar no chute. Para isso você deve consultar o máximo de informações disponíveis, fazer várias cotações de preço, equalizar as propostas recebidas e ser detalhista.
Atributo da validade temporal
Todo o orçamento tem prazo de validade. O orçamento feito a dois anos atrás não é mais válido para as condições e os preços praticado hoje.
Por isso, para fazer um bom orçamento é necessário ter as premissas e estimativas atualizadas com a data mais próxima possível da execução.
Como determinar o preço de venda (para profissionais)?
Esta seção é somente para profissionais do mercado de construção que estão precisando fazer o orçamento para venda de um imóvel pronto.
Se este é o seu caso, chegou a hora de você aprender a calcular os Benefícios e Despesas Indiretas, ou como é mais conhecido, o BDI da obra.
O BDI é a taxa aplicada sobre o custo da obra para determinar o seu preço de venda. Esta taxa deve considerar as despesas indiretas, riscos envolvidos e a margem de lucro esperada. A formula matemática para calcular o BDI é:
BDI = { [ (1 + AC) x (1 + DF) x (1 + R) x (1 + L) ] / ( 1 – T ) } – 1
Onde:
AC – Administração Central
São as despesas gerais com administração. Exemplo: salários dos funcionários do escritório, aluguel da sede, materiais de escritório, entre outros gastos. Para transformar as despesas em taxa, você pode dividir o valor total das despesas anuais pelo custo total de todas as obras realizadas no ano anterior.
DF – Despesas Financeiras
Representam a perda monetária decorrente da defasagem entre a data do efetivo desembolso e a data da receita, dado que você terá que pagar os materiais e serviços da construção para depois receber o valor da venda. Esta taxa pode ser calculada com base na SELIC ou IPCA.
R – Riscos
Esta taxa representa os possíveis gastos extras com imprevistos, sinistros, roubos, quebras, etc. Esta taxa é a mais difícil de ser calculada e a maioria acaba não usando no cálculo.
L – Lucro
Este percentual representa o lucro do construtor sobre o empreendimento. Geralmente os fatores consideramos na hora de calcular a taxa são: concorrência e dimensão do projeto.
T – Tributos
É a somatório de todas as tributações e impostos incidentes sobre a obra, por exemplo: ISS, PIS e COFINS.
