A escolha do terreno é uma das etapas mais importante para construir a casa dos seus sonhos. Analisar todos os pontos positivos e negativos dos terrenos disponíveis e decidir qual será a melhor escolha requer muita atenção e cuidados.
A construção da sua casa provavelmente é o maior investimento da sua família até hoje, portanto o terreno não pode ser qualquer um. Por isso, é muito importante analisar todas as características do terreno antes de efetuar a compra.
Neste post nós vamos explicar como analisar as principais características: localização, legislação, aspectos físicos, infraestrutura, preço e documentação. Confira!
Como escolher o terreno ideal?
Localização
Analisar as necessidades da sua família é fundamental para você saber quais serviços são importantes para se ter perto e quais você quer manter distância da sua casa. Por exemplo, se você tem filhos, é importante escolher um terreno com acesso fácil a escolas, farmácias e supermercados.
Os tipos de serviços que você pode avaliar são: escolas, universidades, supermercados, farmácias, shoppings, conveniências, parques, comércios, bancos, hospitais, restaurantes, bares, casas noturnas e transporte público
Outro aspecto muito importante relacionado a localização é a segurança, antes de comprar, pergunte aos vizinhos mais antigos se já ocorreram roubos ou furtos no bairro e visite a região em horários variados (principalmente à noite). Verifique se as ruas são bem iluminadas e se há evidências de vandalismo.
Outro ponto interessante é a localização do terreno dentro da quadra, ou seja, se o terreno é de esquina ou não. Lotes de esquina proporcionam vantagens quanto a iluminação natural e ventilação, mas por outro lado você aproveita menos o espaço do terreno devido a necessidade de uma área maior de muros e calçadas. Evite terrenos em locais de riscos de enchentes e em Área de Preservação Permanente (APP).
Legislação
A lei de zoneamento municipal divide a cidade em áreas e determina o que pode ser construído em cada uma delas. Geralmente, a lei de zoneamento determina para cada região os tipos de construções (residências, prédios, comércios ou indústrias) e as regras de uso e ocupação do solo. As exigências mais comuns das prefeituras são:
- Recuos laterais e frontais: determina quantos metros você deverá deixar sem construção na frente e laterais do seu terreno.
- Taxa de ocupação: determina a percentual do terreno que você poderá construir.
- Coeficiente de aproveitamento: determina quantidade máxima de metros quadrados que você poderá construir somando todos os pavimentos.
- Altura máxima: determina a altura máxima da sua casa a partir do nível da rua.
Caso o terreno seja em condomínio, verifique também as regras internas do conjunto habitacional.
Aspectos físicos
Dentro todos aspectos físicos, os mais relevantes são: topografia, tipo de solo e orientação solar.
Topografia
A topografia é um dos itens que mais influência no custo da construção. Quanto maior for a inclinação do terreno, maior serão os gastos com movimentação de terra, fundações e até muros de arrimo. Os três tipos de topografia são:
Terreno plano: são aqueles em que a frente o fundo do terreno tem praticamente o mesmo nível da rua.
Terreno com aclive: são aqueles em que o fundo do terreno é mais alto do que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior destaque visual a sua casa.
Terreno com declive: são aqueles em que o fundo do lote é mais baixo que a rua. Construir neste tipo de terreno dará maior privacidade para os quartos, quintal e área de lazer. Porém será necessário buscar soluções para a saída de esgoto e águas pluviais.
Tipo de solo
O tipo de solo do terreno também é uma característica importante a ser avaliada. Antes de comprar o terreno você deve perguntar qual o tipo de solo para a construtora responsável pelo loteamento e observar se há presença abundante de pedras ou água.
Terrenos com muitas pedras geralmente tem solo duro e de difícil escavação para as fundações. Já terrenos com umidade excessiva causam muitas dores de cabeça com infiltrações e umidade.
Evite comprar terrenos em aterro sanitários, pois a estrutura do solo é muito fraca, aumentando os custos com fundações. Fuga também de lotes com solo encharcado ou com lençol freático muito próximo.
Orientação solar
O terceiro aspecto importante é a orientação solar ou insolação. Observar onde o sol nasce e se põe em relação ao seu terreno é muito importante para saber qual será a posição na sua casa no terreno. Veja como a posição do sol impactará a iluminação na sua casa:
- Frente para o sul: não recebe incidência direta do sol
- Frente para o norte: recebe mais luz durante o dia
- Frente para o leste: recebem o sol da manhã
- Frente para o oeste: recebem o sol da tarde
Isso não significa que você não pode comprar um terreno com a fachada voltada para o norte. É preferível ter a frente voltada para o sul, mas se o seu lote não está com a frente para o sul, não se preocupe, um bom arquiteto é capaz de achar a melhor solução para cada tipo de topografia, solo e incidência solar.
Infraestrutura
Não adianta nada ter um lote plano, com ótima localização sem acesso a rede de água e esgoto concorda?
Por isso é importante analisar a infraestrutura disponível no loteamento. Os itens básicos que você deve avaliar são:
- Asfalto
- Coleta de lixo
- Iluminação das ruas
- Rede de água e esgoto
- Energia elétrica
- Gás encanado
- Telefonia e internet
Se o terreno for em condomínio, procure saber também sobre: portaria, segurança, área de lazer, salão de festas, espaço gourmet, playground, quadras esportivas e piscinas.
Preço
Não existe uma fórmula matemática para determinar o preço por m2. Os preços variam de região para região conforme a oferta e demanda. Mas as duas características que mais influenciam na valorização do terreno são:
- Localização: muitos apontam está como sendo a característica que mais influencia no preço. Lotes próximos a área centrais ou com mais serviços próximos tendem a ser mais valorizados.
- Infraestrutura: ter acessos aos serviços básicos, como coleta e lixo e água e esgoto, etc. Também influenciam bastante no preço.
Por outro lado, a característica que mais reduz o valor do imóvel é a inclinação excessiva.
Documentação
Para efetuar a compra, não basta analisar só as características acima. Antes de comprar o terreno você deve verificar a documentação do lote e a idoneidade do proprietário atual. Os documentos que você deve analisar são:
- Certidão Viterária: informa tudo que aconteceu com o terreno nos últimos 20 anos relacionado aos proprietários e dividendos.
- Certidão negativa de débitos: informa se não há pendências do atual proprietário junto a Prefeitura.
- Planta do loteamento: informa os tipos de construções que podem ser realizadas, recuos exigidos e demais requisitos.
Estando tudo certo, para efetuar a compra você irá precisar dos seguintes documentos para passar o terreno para o seu nome no Cartório de Registros de Imóveis da sua cidade:
- Contrato de compra e venda
- Escritura do terreno
- Comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
Este é o artigo mais me ajudou para meus conhecimentos como estudante de arquitetura!
parabéns pelo conteúdo.