Segundo o Wikipedia o planejamento é uma ferramenta administrativa, que possibilita perceber a realidade, avaliar os caminhos, construir um referencial futuro, o trâmite adequado e reavaliar todo o processo a que o acoplamento destina. Mas o que isso tem haver com a minha obra? Por que é importante fazer o planejamento de obra?
Neste post vamos tentar responder estas questões discutindo 6 conceitos que julgamos fundamentais para você planejar a construção da uma casa. São eles: etapas da construção, orçamento, contratação serviços, cronograma físico-financeiro, compra dos materiais e acompanhamento. Confira!
O que é o planejamento de obra?
Planejar é prever as ações e recursos necessários para realizar uma atividade em um determinado período de tempo. Fazemos isso o tempo todo sem perceber. Por exemplo, assim que notamos que o nível do combustível está na reserva, começamos a planejar uma parada para abastecimento. Assim, podemos definir o planejamento de obra como a planificação e organização das ações e recursos necessários para construir uma casa.
Sabemos que não é uma tarefa fácil fazer um bom planejamento de obra. Também sabemos que dificilmente você irá conseguir acertar tudo, e que certamente surgirão imprevistos. Mas iniciar uma construção sem saber quanto tempo e dinheiro irá custar é muito arriscado, pois a chance de você não conseguir terminar a construção são enormes. E para saber o tempo e custo estimado de uma obra é necessário fazer um bom planejamento de obra.
Um planejamento bem feito também irá ajudar a economizar dinheiro na compra dos materiais e contratação dos serviços. Além de minimizar o desperdício de materiais e retrabalhos. Quer saber como? Continue lendo este post.
Quais são as etapas para construir uma casa?
Não existe uma receita para fazer o planejamento de obra, mas é fundamental saber quais são as etapas da construção de uma casa. Sem isso você não conseguirá saber quais sãos as ações e recursos necessários para construir uma casa.
No PraConstruir nós dividimos a construção de uma casa em 14 etapas. Abaixo vamos apenas listar quais são as etapas e explicar o que são.
| Elaboração dos projetos (arquitetônicos, estrutural, etc.) e aprovação da Prefeitura (alvará da obra). | |
| São os serviços preliminares ao início da obra, como: limpeza e nivelamento do terreno, ligação de água e luz, organização do canteiro de obras, gabarito e marcações. | |
| São as estruturas que sustentarão e darão estabilidade para toda a casa. São responsáveis pela distribuição do peso da casa para o solo. | |
| São as colunas, vigas e lajes feitas de concreto armado que ficam acima do solo. São responsáveis pela distribuição de pesos da casa para as fundações. | |
| É o levantamento das paredes com tijolos cerâmicos, blocos de concreto, tijolo ecológico, etc. | |
| Os telhados protegem a casa contra o sol e chuva. A estrutura dos telhados podem ser de madeira ou aço. Eles também podem ser expostos ou embutidos. | |
| Instalações de água fria, água quente e esgoto. Elas são executadas ao longo da obra com cuidado para evitar vazamentos. | |
| Instalações de circuitos elétricos protegidos por disjuntores para que não falte energia na residência. São compostos pelo quadro de distribuição, tomadas, iluminação, cabos, etc. | |
| São as portas e janelas. Elas devem ser instaladas cuidadosamente para garantir a abertura e fechamento corretamente. | |
| Consiste na impermeabilização de fundações, paredes e outras estruturas para evitar o surgimento de infiltrações e umidade. | |
| É o assentamento de pisos, azulejos, porcelanatos e cerâmicas nas paredes e chão. | |
| Instalação de vidros em portas, janelas, armários e demais locais. Deve ser cuidadosa para que estes não desencaixem com facilidade. | |
| Aplicação de tintas e texturas nas paredes, tetos e chão das áreas internas e externas. | |
| Instalação de ar-condicionado, gás, telefone e internet. Como também serviços de jardinagem, muros, grades, portões e a limpeza final. |
Não temos a pretensão de afirmar que esta é a única forma de dividir a construção em etapas. O profissional contratado pode mudar esta divisão para melhor se adaptar a uma sua necessidade. Porém não se assuste se ele sugerir as mesmas etapas. Isso pode ocorrer por que para pedir o financiamento, a Caixa Econômica Federal exige que o cronograma físico-financeiro tenha estas mesmas etapas.
Como fazer o orçamento da construção?
Para saber quanto irá custar a sua casa é necessário estimar todos os gastos com a compra dos materiais, contratação dos serviços e custos indiretos. A esta estimativa nós damos o nome de orçamento da construção.
Se você está começando agora e quer apenas ter uma noção do valor, recomendamos que faça a estimativa através do CUB (custo unitário básico). Ele representa o custo médio por metro quadrado de obra e é calculado e divulgado mensalmente pelos sindicatos da Construção no site www.cub.org.br.
Agora, se você já tem o projeto, recomendamos que faça um levantamento mais detalhado para melhorar a qualidade da sua estimativa. Com os projetos arquitetônico e estrutural é possível prever todos os materiais que serão necessários na obra, desde o poste de luz padrão até a torneira do lavabo.
O resultado deste levantamento recebe o nome de memorial descritivo dos materiais. Com ele é possível criar um orçamento mais real, pois é possível estimar as despesas item por item. Geralmente a estimativa dos preços do memorial descritivo são obtidos do índice SINAPI.
Não esqueça de incluir no seu orçamento os custos da água, energia elétrica, aluguel de máquinas e equipamentos utilizadas na obra. Estes gastos são chamados de custos indiretos e normalmente são esquecidos, mas pesam no bolso e devem fazer parte do orçamento.
Quem contratar para o serviço?
Para executar todas as ações da construção da casa, é necessário contratar vários tipos de serviços e profissionais. Cada profissional desempenha um papel diferente e importante para a conclusão da obra. Por isso, montar uma equipe boa é fundamental. Para formar a equipe da sua obra você irá precisar dos seguintes profissionais:
| Faz o projeto arquitetônico conforme as suas necessidades. | |
| Faz o projeto estrutural com base no projeto arquitetônico e análise de solo. | |
| Faz o acompanhamento da obra para garantir que a execução está dentro das normas técnicas. | |
| Orienta e coordena a mão de obra na construção para garantir que as ordens do engenheiro sejam cumpridas. Ele também pode ficar responsável pela compra e recebimento do material. | |
| Responsável pela construção da alvenaria, concretagem e assentamento de pisos, pastilhas e azulejos, etc. | |
| Ajuda em todos os trabalhadores da obra, transporta materiais e prepara argamassas, entre outras atividades. | |
| Faz as instalações hidráulicas de acordo com o projeto. | |
| Faz a instalações dos circuitos elétrico conforme projeto. | |
| Realiza todo o serviço de pintura da casa. | |
| Montagem de telhados. Deve ter noções de desenhos técnicos para realizar a leitura do projeto. | |
| Desenvolve os componentes de gesso como revestimentos e forros. | |
| Elabora e executa projetos de jardim. Escolhe as espécies e orienta os serviços do jardineiro. | |
| Executa o projeto desenvolvido pelo paisagista. | |
| Planeja a disposição dos móveis e maneja o aproveitamento de espaço. |
Existem várias formas de contratar a equipe da sua obra. A escolha da melhor deve levar em consideração o seu tempo para gerenciar as equipes e acompanhar o andamento da obra. Outro fator importante é o nível de detalhamento do seu projeto.
Você tem pouco tempo e não conhece muitas pessoas que trabalham com construção na sua cidade? Então é preferível pagar um pouco mais e contratar um empreiteiro, com equipe para executar a maioria dos serviços, do que ficar contratante um a um.
Como fazer o cronograma físico-financeiro?
Para fazer o cronograma, temos que estimar o tempo de execução de cada etapa da construção. Depois, devemos organizar as etapas de forma sequencial, criando assim o cronograma da obra com data de início e fim. Quando incluímos os valores que serão gastos em cada etapa, este cronograma passa a ser chamado de cronograma físico-financeiro.
Para criar um cronograma realista, você deve avaliar a quantidade de mão-de-obra disponível e o tempo de execução de cada atividade. Você deve considerar também o clima da sua região, pois em dias chuvosos há vários trabalhos que não podem ser realizados. Por exemplo: impermeabilizações das fundações e paredes, concretagem e assentamento de blocos.
Fazer o cronograma físico-financeiro é importante para você economizar dinheiro. Com ele você saberá a hora certa de comprar os materiais ou contratar os serviços para a sua obra. Quando você compra ou contrata antes da hora, corre o risco do material estragar no estoque e a mão de obra ou equipamentos ficarem parados. Se você compra ou contrata depois, corre o risco da sua obra ficar parada por falta de materiais ou mão de obra.
E mais, saber com antecedência quais materiais e serviços irá precisar permite que você pesquise e encontre melhores preços e condições para compra dos materiais. Além de diminuir o risco de parar a obra por falta de dinheiro. O cronograma físico-financeiro é tão importante que os bancos exigem que ele seja apresentado para liberar o financiamento.
Como comprar os materiais de construção?
Planejar a compra dos materiais é fundamental para você economizar. Comprar quantidades maiores reduz o preço e facilita o gerenciamento dos pedidos e entregas. Geralmente, as compras de última hora acarretam em preços e condições piores.
Mas atenção, o tamanho da compra também deve considerar o espaço de armazenamento disponível e o prazo de validade dos produtos. Se o material for armazenado de forma errada, podem ocorrer perdas e o prejuízo pode ser maior que a economia.
Uma vez planejada a compra, é necessário pesquisar os preços nas lojas, e nesta hora quanto mais melhor. Recentemente o Bom Dia Brasil exibiu uma reportagem sobre a variação dos preços em São Paulo e Rio de Janeiro, segundo a reportagem os preços podem dobrar de uma loja para outra.
Mas lembre-se, o barato sai caro, não adianta focar só no menor preço, uma compra boa deve buscar o equilíbrio entre qualidade e preço. Produtos de menor qualidade podem gerar retrabalhos e manutenções com custos extras que acabam com a economia inicial.
Como acompanhar a obra?
Finalmente chegou a hora de pôr a mão na massa e começar a levantar a casa. Mas atenção, não adianta nada fazer o melhor planejamento de obra do mundo se você não o seguir. No planejamento nós apenas organizamos as ações e recursos no papel. Mas para realizar a construção dentro do planejado, é necessário disciplina e acompanhamento.
Uma maneira eficiente de acompanhar a execução da construção é através do diário de obra. No diário são descritas todas as atividades que foram realizadas durante na obra, as condições climáticas, atrasos, manutenções de maquinários e todos os problemas ocorridos. Normalmente o engenheiro responsável pela obra e/ou a construtora ficam responsáveis pelo apontamento dessas informações no diário.
Pelo menos uma vez por semana você deverá analisar as informações do diário da obra e comparar com o que estava previsto no planejamento. Desta forma será possível identificar quais atividades estão atrasadas. Permitindo há você tomar as providências necessárias para eliminar os atrasos e minimizar o impacto nas etapas seguintes.
Uma outra opção muito interessante é utilizar um sistema de gestão de obras on-line. Antigamente os sistemas de gestão de obra eram viáveis somente para construtores com muitas obras. Felizmente, hoje os sistemas web estão cada dia mais acessíveis. Estas ferramentas podem melhorar muita o acompanhamento da sua obra.
Se você não fizer o acompanhamento do realizado vs. planejado regularmente, todo o tempo investido no planejamento de obra será perdido e os benefícios não serão atingidos. Pense nisso.
